「スラム化」で事態は深刻!!マンション再生関連銘柄・スイング注目株

耐用年数超過の物件が急増!!マンション空き家問題

現在、日本では一戸建てやマンションの空き家問題が深刻化しています。中でも1970年代から急ピッチで建設されて来たマンションは、耐用年数である40年を超過する物件が一段と増加する見通しとなっており、今後は加速度的に社会問題化して行きそうです。

一戸建ての場合は所有者が1人なので、建物を解体して土地を売却する事も出来ますが、他人と所有権を共有しているマンションでは、こうした方法はほぼ不可能です。また、少子高齢化に伴い空室だらけのマンションの「スラム化」も懸念されています。不動産再生の中でもマンションの再生利用は喫緊の課題となりそうですね。

空き家マンション増加の悪影響

築年数40年を超えるマンションは以下のような悪影響があるとされています。特に空き家が増えれば増える程、その傾向が顕著化します。

• 建物老朽化による景観の悪化
• 不法侵入のリスク
• 管理組合が維持出来なくなる

特に問題化しそうなのが「管理組合が維持出来なくなる」点でしょうか。

例えば、バブル時代に続々と建設されたリゾート地などのマンション物件は、現在は空き家だらけです。当時は数千万円した物件も、今は数十万円から百万円程度で購入出来る物件も多くなっています。

こういったマンションが低価格になっている理由は、高額な維持費の問題が有るからです。マンションは購入した後も、月々の共益費や管理費、修繕積立金など維持費が掛かります。特にバブル時代にリゾート地に建築された物件は温泉やプールなどの共用施設が多い為、月々の維持費はかなりの金額となってしまいます。

例えば毎月の維持費が月に4万円掛かれば年間48万円、10年間保有すれば総額480万円の費用が掛かります。この「維持費」の負担が大きい為、現在バブル時代に建築されたマンションが数十万円で販売されている理由でしょうか。

また、築年数が経ったマンションは大規模修繕のタイミングには、数百万円もの莫大な一時金を要求されるケースも多く、戸数の多いリゾートマンションの場合、その費用も高額となります。それを月々の修繕積立金で補うのですが、全く足りていないのが現状だったりします。

そもそも何故、修繕積立金が足りないかというと、その理由の大半は修繕積立金を支払わない部屋が多いからです。築40年を超えるマンションともなれば、持ち主が亡くなっていたり、相続放棄されて所有者のいない部屋であったり、修繕積立金の支払いを拒否する住人が居たり。こうした状況が進めば進む程「スラム化」が進んで行く事になります。

もし、こういったスラム化が進むマンションを所有していた場合…、大規模修繕費用の一時金や解体費用など、数百万円単位で請求される可能性も有る訳ですね。もし、このマンションが数十万円で販売していたとしたら…欲しいと思いますか？

現在、こういったリゾートマンションを所有している人は、「早く手放したい」というのが本音かもしれないですね。

老朽化マンションは都市部でも社会問題化

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尚、こうした問題はリゾート地だけの問題ではありません。都市部でも老朽化の進むマンションが増加した事で、大きな問題となって来ました。

東京都は現在開かれている議会で「マンションの適正な管理の促進に関する条例」を上程しています。内容としては管理組合や関係事業者などの責務・役割を明確化する事や管理状況の届け出を義務化するなど、これにより現状の負のスパイラルに歯止めを掛けたい考えです。また、大阪府では2017年にマンション管理適正化推進精度を創設し、横浜市が建て替え合意形成支援に乗り出すなど、今後は「マンション再生」に向けた動きが活発化して行く事が予想されています。

国土交通省は、築40年を超える物件は2017年末の約73万戸から2022年には約129万戸に増加、2027年には185万戸、2037年には352万戸まで拡大すると予測しています。欧米では住宅流通の7割から9割が中古住宅ですが、日本は相変わらず「新築信仰」が強い為、僅かに15%に留まります。これは世界的に見ても市場拡大の余地が大きい分野となりそうですよね。

マンション再生関連銘柄・スイング注目株

近年は内装をリフォームして中古マンションを購入する層が増加傾向にあるそうです。これは新築マンションの価格急騰が影響していて、例えば首都圏の新築マンションは既に8000万円超が当たり前のバブル状態、普通のサラリーマンでは購入する事が難しい状況となって来ました。その影響もあってか、今は需要の高い「マンション再生」を手掛ける企業に株式市場の関心も高まりつつあります。

老朽化するマンション再生は、今後日本が直面する事になる課題の一つです。今、急速にキャッシュレス決済化が進むのと同じように、これからの日本は欧米と同じく「新築信仰」の時代から「中古再生」の時代へと移って行くかもしれません。マンション再生関連銘柄は中長期的にも注目されるテーマ株となりそうですね。

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やはり近年の株式相場は「テーマ株攻略」が最も優位に立ち回れる方法なのかもしれません。この流れは今後も続いて行く事が予想されます。

そこで注目したいのが「テーマ株に強い」投資顧問サイトの情報を活用する事。

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2019年は世界的な景気減速から株式市場も厳しい地合いが続く事が予想されます。そんな時に個人投資家の情報力だけでは、戦場を裸で歩くようなモノ。たまには専門家の意見も取り入れるべきでしょう。

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情報収集のコツとしては、株式投資用のメールアドレスを一つ用意して株サイト情報用として活用する方法が一番捗ると思いますよ。

今年こそは乗り遅れないようにしたいですね。

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